Wybór działki to najważniejsza decyzja na drodze do Twojego wymarzonego domu. Dokonując wyboru często zwracamy głównie uwagę na niską cenę działki a potem okazuje się, że na owej działce nie możemy wybudować naszego wymarzonego domu.

Poniżej chcielibyśmy przedstawić najważniejsze rzeczy, które musimy sprawdzić zanim kupimy działkę.

1. W pierwszej kolejności skieruj swoje kroki do Urzędu Miasta (Gminy) by sprawdzić przeznaczenie nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
W pierwszej kolejności musisz sprawdzić czy działka leży na terenie, w którym obowiązuje Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli tak to zapoznaj się dokładnie z jego treścią (lub poproś o to osobę która będzie wykonywała projekt budynku). Podstawową sprawą którą musisz sprawdzić to to czy teren ten przeznaczony na cele budowlane dowiesz się też czy np. jest możliwe że sąsiad za płotem będzie mógł wybudować sobie np. warsztat samochodowy. A także szczegółowe informacje na temat tego jaka może być max wysokość budynku, ile może mieć on kondygnacji, jaki rodzaj dachu możesz zastosować, jaką powierzchnię działki będziesz mógł przeznaczyć pod budowę, a na jakiej urządzić zieleń, czy możliwa jest zabudowa bliźniacza itd. Jeżeli działka, nie jest objęta Planem Zagospodarowania Przestrzennego, sprawdź jaki zapis widnieje w Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania Przestrzennego i złóż wniosek o wydanie Warunków Zabudowy dla niniejszej działki. W tym dokumencie znajdziesz podobne wytyczne jak w MPZP.

2. Wielkość i kształt działki.
Fakt, że kupujesz dużą działkę nie musi oznaczać, że nie będziesz miał problemu z jej zagospodarowaniem. Dużą działkę, ale bardzo wąską i długą, trudno sensownie zagospodarować, idealnym kształtem będzie zbliżony do kwadratu.
Przed zakupem działki zastanów się jaką bryłę chciałbyś żeby miał Twój wymarzony dom, w dużym stopniu determinuje to minimalną wielkość działki. Pod dom 100-metrowy wystarczy działka 400-500 mkw., dom 250 mkw. powinien stać na działce o pow. min. 1 tys. mkw., obszerna rezydencja wymaga odpowiednio rozległej parceli. Pamiętaj również, że podczas budowy domu ogranicza Cię Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. Nr 75, poz. 690)
Zawarte są w nich np. minimalne odległości od granicy działki:
• 4 m – do budynków zwróconych w stronę granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi,
• 3 m – do ściany bez otworów okiennych ani drzwiowych.
Jest kilka sytuacji, w których budynek można umieścić bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy (taki pas terenu musi pozostać niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany i umożliwić jej remont i konserwację). Takie usytuowanie budynku jest dopuszczalne, gdy:
• wynika to z ustaleń MPZP albo Decyzji o Warunkach Zabudowy;
• działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m. Duże znaczenie ma także odległość domu od drogi, śmietnika czy szamba.

3. Nasłonecznienie i lokalizacja działki.

Najlepszym rozwiązaniem jest płaski lub lekko pochylony na południe teren z dojazdem od strony północnej, wschodniej lub zachodniej, wolny od drzew iglastych od południa i zachodu. Ogród najlepiej jest lokalizować od południa i zachodu, a cześć gospodarczą od północy. Na takiej działce można najlepiej wykorzystać ciepło promieni słonecznych.
Działkę, którą sobie upatrzyłeś warto odwiedzić co najmniej kilka razy. Zajrzyj tam o różnych porach dnia, a jeśli to możliwe, także w różnych porach roku.
Przejdź się po okolicy, porozmawiaj z mieszkańcami pobliskich domów, obserwuj uważnie toczące się wokoło życie. Taki rekonesans da Ci także odpowiedź na pytanie czy w bliskim sąsiedztwie nie ma obiektów uciążliwych dla mieszkańców.

4. Sprawdź czy działka jest uzbrojona.
Sprawdźmy, czy w pobliżu działki jest sieć: wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna, gazowa. Dowiesz się tego w starostwie powiatowym lub miejscowych zakładach zarządzających sieciami.
Działki nieuzbrojone są z reguły tańsze, należy jednak przeliczyć, ile będzie Cię kosztowało w przyszłości doprowadzenie niezbędnych instalacji lub wybudowanie własnych, takich jak studnia, szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków. Może się okazać, że w ogólnym rozrachunku taniej będzie kupić działkę wyposażona we wszystkie potrzebne media. Dzięki temu możesz również szybciej ruszyć z budową.

5. Szkody górnicze.
Jeżeli zamierzasz budować swój dom na Śląsku musisz sprawdzić czy na działce na której chcemy budować dom występują wpływy eksploatacji górniczej. Taka informacja powinna być zawarta w MPZP a także takiej informacji udzieli Ci dział geologiczno-mierniczy najbliższej kopalni. Decydując się na budowę na takim gruncie musisz zlecić specjalny projekt (nie kupuj wtedy projektu gotowego!!!) w którym budynek zostanie zabezpieczony przed szkodami górniczymi. Określono kategorie terenów górniczych od I do V. Przy piątej,
najgorszej kategorii nie zaleca się wzoszenia nowych obiektów budowlanych. Kategoria I określa możliwość występowania szkód najłagodniejszych. Kategoria IV określa możliwość występowania szkód intensywnych i wtedy zabezpieczenie na szkody jest również najdroższe.

6. Grunt.
Postaraj się także dowiedzieć jaki rodzaj gruntu występuje na wybranej przez nas parceli oraz jaki jest poziom wód gruntowych. Takiej informacji powinien udzielić Ci Wydział Geodezji Urzedu Miasta lub Gminy niestety często sami przed przestąpieniem do budowy musimy zlecić badania geotechniczne gruntu. Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, kiedy kupujemy działkę, będąca niegdyś ziemią uprawną. Jeśli poziom wód gruntowych jest wysoki, budowa domu będzie utrudniona. Najprawdopodobniej przyjdzie nam w tej sytuacji zrezygnować z podpiwniczenia budynku, ewentualnie musimy wziąć pod uwagę dość wysoki koszt izolacji przeciwwodnej. Czasami nie obejdzie się bez osuszenia i zagęszczenia gruntu. Może to znacznie podnieść koszt całej inwestycji.

7. Granice działki.
Należy dokładnie sprawdzić przebieg granic działki – najlepiej, aby wytyczone były przez geodetę, gdyż bardzo często zdarza się, że postawione ogrodzenie, słupki nie pokrywają się z rzeczywistym przebiegiem tych granic.

8. Drzewa na działce.
Sprawdź, czy na działce nie rosną drzewa, które będziesz musiał wyciąć, aby wybudować swój dom. Jeżeli zachodzi taka okoliczność koniecznie skontaktuj się w tej sprawie z Wydziałem Ochrony Środowiska Urzędu Miasta lub Gminy. Tam dowiesz jaka jest procedura wycinki. Pamiętaj, że za wycięcie drzew bez stosownego zezwolenia grozi kara w wysokości nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

9. Dojazd do działki.
Nawet najpiękniejsza działka, do której nie mamy jak dojechać, staje się bezużyteczna. Bez drogi dojazdowej nie otrzymamy warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Musimy wtedy wystąpić do gminy o ustanowienie służebności drogi koniecznej na przyległych działkach, co wiąże się ze sporymi kosztami. Minimalna szerokość drogi to 5 m, jeśli jest węższa możemy mieć problemy z otrzymaniem decyzji o warunkach zabudowy, a także z komunikacją i dowożeniem materiałów budowlanych podczas inwestycji. Zbyt wąska droga uniemożliwi także doprowadzenie do działki mediów.

10. Sprawdź Księgę Wieczystą.
Przed zakupem koniecznie sprawdź księgę wieczystą działki. Właściciel działki powinien podać Ci numer Księgi Wieczystej, a następnie samodzielnie przejrzyj jej treść na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html. Sprawdź, czy dane zawarte w II dziale potwierdzają właściciela, z którym rozmawiasz oraz czy dział III i IV nie zawierają żadnych wpisów. W tym miejscu znajdziesz ewentualne ciężary, ograniczenia oraz hipoteki związane z badaną nieruchomością. Jeżeli masz wątpliwości do któregokolwiek z zapisów, skonsultuj to z notariuszem, u którego będziesz podpisywał umowę zakupu działki. Pamiętaj, że to Ty płacisz za notariusza i masz prawo jego wyboru.

11. Własność czy wieczyste użytkowanie.
Pamiętaj, że kupując wieczyste użytkowanie niezabudowanej działki, będziesz musiał zrobić to dwuetapowo. Podczas pierwszej wizyty u notariusza spiszecie warunkową umowę sprzedaży. Następnie notariusz wyśle umowę do wójta, burmistrza, prezydenta, który będzie mógł w ciągu 30 dni skorzystać z prawa pierwokupu działki. Jeżeli to zrobi, będziesz musiał rozpocząć poszukiwania od początku. Jeżeli nie, podczas kolejnej wizyty u notariusza staniesz się właścicielem wymarzonej działki.

Jak widzisz wybór działki nie jest łatwy, ale jest jedną z najważniejszych decyzji jaką musisz podjąć chcąc wybudować własny dom i nie podejmuj jej pochopnie pod wpływem emocji! Sprawdź wszystko dokładnie osobiście! Pamiętaj, że osoba która sprzedaje Ci działkę nie koniecznie musi być z Tobą w 100% szczera! Jeśli obawiasz się, że możesz nie poradzić sobie ze sprawdzeniem wszystkich pułapek jakie mogą na Ciebie czyhać poproś projektanta lub inną kompetentną osobę żeby Ci pomogła.